O BTG Pactual avalia que a queda dos fundos listados em bolsa abriu uma janela de entrada para investidores com horizonte de médio e longo prazo, após a pressão provocada por juros elevados, incertezas fiscais e pela proximidade das eleições. Em relatório divulgado nesta terça-feira (25), o banco afirma que os preços já incorporam parte relevante dos riscos e destaca segmentos com descontos elevados e rendimentos mais atrativos.

Desempenho dos fundos ficou atrás do mercado de ações

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), principal referência dos FIIs negociados na B3, acumula queda de 3,7% em agosto e de 2,5% em 2026. Entre os fundos imobiliários de tijolo, que investem diretamente em imóveis, as perdas são maiores: 4% no mês e 4,3% no ano.

O desempenho contrasta com o do mercado acionário. Embora o Ibovespa também recue 3,44% em agosto, o índice ainda registra alta superior a 7% no acumulado de 2026. Para o BTG, a correção aumentou os descontos dos fundos e elevou o chamado dividend yield, indicador que mede o retorno dos proventos em relação ao preço da cota.

Descontos e rendimentos variam entre as classes

Os Fiagros, fundos que investem em recebíveis e outros ativos ligados ao agronegócio, são negociados, em média, a 0,81 vez o valor patrimonial. Nos 12 meses encerrados no período analisado, o dividend yield médio foi de 17,2%.

Nos fundos de infraestrutura, conhecidos como FI-Infra, a relação entre preço e patrimônio é de 0,93 vez, com retorno em dividendos de 14,6%. Já o Ifix negocia a 0,84 vez o valor patrimonial e apresenta dividend yield de 12,3%. Negociar abaixo do patrimônio, porém, não elimina riscos de crédito, de liquidez ou de redução na distribuição de rendimentos.

Juros, fiscal e fluxo de investidores pressionam as cotas

Os juros elevados afetam os fundos por dois canais. Primeiro, tornam a renda fixa mais competitiva, reduzindo o interesse relativo por ativos que dependem de renda periódica. Segundo, aumentam a taxa usada para trazer a valor presente os aluguéis, juros e recebíveis que serão recebidos no futuro, pressionando especialmente os fundos de imóveis e os ativos mais sensíveis à curva longa de juros.

O quadro fiscal também elevou a percepção de risco. Nos 12 meses encerrados em junho, o setor público consolidado registrou déficit primário equivalente a 1,19% do PIB, enquanto a dívida bruta alcançou 81,9%. A proximidade das eleições acrescenta dúvidas sobre a política econômica a partir de 2027.

BTG vê melhora em lajes corporativas

As lajes corporativas aparecem como o segmento mais descontado entre os fundos imobiliários, com cotas negociadas, em média, 36% abaixo do valor patrimonial. Ao mesmo tempo, há sinais de recuperação operacional nos edifícios de alto padrão de São Paulo.

A vacância caiu de 13,6% no primeiro trimestre para 12,7% no segundo, enquanto os preços pedidos dos aluguéis subiram 5%. Nesse segmento, o BTG indica o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e o VBI Prime Properties FII, citando a combinação entre descontos, melhora da ocupação e potencial de reajuste dos aluguéis.

O que observar antes de interpretar a queda

O banco atribui a fraqueza das cotas mais à percepção de risco macroeconômico e à mudança no perfil dos investidores do que a uma deterioração generalizada dos fundamentos. A participação das pessoas físicas no volume negociado de FIIs caiu de 56% em julho de 2025 para 33% um ano depois. No mesmo intervalo, institucionais passaram de 24% para 34%, e estrangeiros, de 16% para 29%.

Apesar de casos de corte de dividendos, problemas de crédito e recuperações judiciais, o BTG afirma não identificar uma crise disseminada. Em uma amostra de 102 FIIs e Fiagros, nove tiveram redução de dividendos de ao menos 15% nos seis meses anteriores, e quatro registraram eventos materiais ligados a recuperações judiciais. Para quem investe, a queda das cotas pode elevar o retorno potencial, mas a decisão exige avaliar a qualidade dos ativos, a capacidade de pagamento dos devedores e o cenário de juros e fiscal que ainda pode mudar.