O desconto dos fundos imobiliários (FIIs) de shopping na Bolsa pode representar uma oportunidade, mas não conta toda a história: a desaceleração das vendas ameaça limitar o crescimento dos aluguéis, mesmo com indicadores operacionais ainda saudáveis. Para quem considera o segmento como alternativa de investimento, a questão é avaliar se os preços descontados compensam os riscos ligados ao consumo e à tributação.

Shoppings mantêm ocupação, mas dependem do consumo

Os centros comerciais têm uma base diversificada de lojistas e atividades, o que ajuda a reduzir o risco de vacância e de inadimplência concentrado em um único negócio. Em 2025, o Brasil tinha 658 shoppings, e o setor faturou R$ 200,9 bilhões, segundo dados da Abrasce. A dimensão da indústria, porém, não elimina sua ligação com a renda e a confiança das famílias.

Mais da metade dos motivos de visita aos shoppings está relacionada a experiências e serviços, como alimentação, lazer, cinema e eventos. Isso ajuda a explicar por que o fluxo de visitantes pode continuar firme mesmo quando as vendas do varejo perdem força. O movimento de pessoas, portanto, não garante que os lojistas estejam vendendo mais nem que consigam pagar aluguéis maiores.

Vendas fracas podem chegar aos aluguéis

O consumo enfrenta um ambiente de crédito mais restritivo, juros elevados e maior comprometimento da renda das famílias. Para os fundos, esse cenário importa porque parte da receita dos shoppings pode variar conforme as vendas dos lojistas. Quando o varejo desacelera, essa parcela dos aluguéis fica mais sujeita a pressão, assim como as condições negociadas na renovação de contratos.

Por enquanto, indicadores como vacância, inadimplência e custo de ocupação permanecem controlados. O custo de ocupação mede o peso do aluguel e das despesas do espaço para o lojista. Esses dados oferecem uma proteção no curto prazo, mas não anulam o risco: a inadimplência costuma reagir depois de um período mais longo de vendas fracas. Se a perda de fôlego persistir, o crescimento dos resultados pode ficar mais próximo da inflação.

O desconto não elimina a necessidade de selecionar fundos

O setor pode funcionar como uma opção de investimento para quem busca exposição a imóveis comerciais, mas a negociação com desconto, sozinha, não revela se um fundo está barato em relação aos riscos. A análise também depende da qualidade dos empreendimentos, da capacidade de manter lojistas e da composição das receitas. Como as informações disponíveis não detalham um fundo específico, não é possível comparar um nome ou seus indicadores com os riscos do segmento.

Também é importante distinguir a saúde atual dos imóveis da perspectiva de crescimento. Contratos reajustados e aluguéis ligados às vendas podem favorecer os resultados quando o consumo melhora; em contrapartida, a mesma conexão deixa os fundos sensíveis a uma economia mais fraca. Assim, a resiliência operacional pode reduzir oscilações, mas não transforma os FIIs de shopping em ativos imunes ao ciclo econômico.

Reforma Tributária acrescenta uma decisão em 2027

A tributação é outro ponto a acompanhar. Em 2027, a CBS entra em regime integral, enquanto o IBS segue com alíquota de transição. Para operações de locação no regime regular, a legislação prevê redução de 70% nas alíquotas dos dois tributos. Fundos listados que cumpram requisitos de número e concentração de cotistas não se tornam contribuintes automaticamente, mas podem optar pelo regime regular de forma irretratável.

Ficar fora desse regime significa não recolher os tributos sobre a receita de locação, mas também não aproveitar créditos sobre despesas e investimentos. Como shoppings têm gastos com energia, segurança, limpeza, manutenção, publicidade e obras, os tributos pagos ao longo da cadeia podem virar custos definitivos. A escolha entre recolher sobre receitas e usar créditos pode afetar os resultados dos empreendimentos e merece acompanhamento pelos investidores.

O que observar antes de investir

Para o investidor, o desconto é apenas um dos elementos da decisão: é preciso acompanhar vendas, vacância, inadimplência e custo de ocupação, além das perspectivas para o consumo e da exposição de cada fundo. A permanência de indicadores operacionais sólidos é positiva, mas não garante que os dividendos cresçam no mesmo ritmo no futuro.

Os próximos sinais relevantes serão a evolução das vendas dos lojistas e os efeitos das escolhas tributárias para 2027. Até que esses riscos fiquem mais claros, a avaliação dos FIIs de shopping depende de equilibrar a resiliência dos ativos com a possibilidade de receitas mais pressionadas. A decisão de investimento cabe a cada leitor, de acordo com seus objetivos e tolerância a risco.