Analistas do Goldman Sachs atribuem a queda das construtoras voltadas à baixa renda a uma combinação de fatores: a greve na Caixa, maior restrição de crédito e posicionamento de investidores antes das eleições. Em setembro, Tenda caiu 18,40% na Bolsa, Cury recuou 14,12% e Direcional perdeu 8,92%. A avaliação levou o banco a reduzir projeções para parte do setor e reforça a diferença de desempenho entre empresas ligadas ao Minha Casa, Minha Vida e construtoras de médio e alto padrão.
Greve afetou financiamentos e pagamentos de obras
A paralisação na Caixa ocorreu de 10 a 29 de setembro e atingiu três etapas importantes para as incorporadoras do programa habitacional: a aprovação de financiamentos dos compradores, a concessão de crédito às próprias empresas e a medição do andamento das obras, que orienta pagamentos do banco às construtoras.
O impacto nas vendas varia conforme a forma de contabilização. A MRV reconhece as vendas após a transferência do financiamento para a Caixa e, por isso, pode sentir mais o efeito nos números do terceiro trimestre. Tenda, Direcional e Cury registram pré-vendas antes da aprovação; essas operações, porém, podem ser canceladas se o comprador não conseguir o crédito. Apesar das dificuldades, o Goldman não espera efeito relevante sobre os lançamentos do período.
Crédito e inadimplência preocupam além da paralisação
Para os analistas, os efeitos imediatos da greve devem ser revertidos nas próximas semanas. O risco mais duradouro está na maior restrição de crédito para famílias de menor renda e no avanço da inadimplência em mercados como Rio de Janeiro e São Paulo. Isso pode limitar a aprovação de novos financiamentos mesmo depois da retomada normal dos serviços do banco.
Os dados de julho analisados pelo Goldman mostram que, no país, a inadimplência imobiliária estava em linha ou abaixo das médias históricas. Mas, entre famílias com renda mensal de um a dois salários mínimos — grupo equivalente à faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida —, o índice chegou a 4,8% no Rio, ante média histórica de 3,6%. Em São Paulo, ficou em 2,7%, acima da média de 1,8%. Para rendas de três a cinco salários mínimos, o quadro era menos preocupante.
Construtoras de médio e alto padrão tiveram vantagem
Desde meados de agosto, a cesta de empresas de baixa renda acompanhada pelo banco ficou cerca de 40 pontos percentuais atrás das companhias de médio e alto padrão. No período, o primeiro grupo recuou aproximadamente 10 pontos percentuais, enquanto o segundo avançou cerca de 30 pontos. O cálculo exclui a MRV, cujo desempenho recente também está ligado ao nível de endividamento da companhia.
Além das preocupações com a Caixa, o Goldman aponta o posicionamento de investidores antes das eleições como parte do cenário. Já as empresas de médio e alto padrão se beneficiam da queda dos juros, que tende a baratear o financiamento imobiliário e pode favorecer a procura por imóveis. A Cury aparece como relativamente mais protegida entre as companhias de baixa renda diante da piora na qualidade do crédito.
Projeções menores e atenção aos próximos resultados
O banco reduziu as estimativas de geração de caixa no terceiro trimestre para todas as construtoras acompanhadas. Durante a greve, algumas empresas conseguiram encaminhar diretamente medições das obras, mas o fluxo habitual de pagamentos provavelmente foi prejudicado. A revisão não significa, segundo a avaliação, uma expectativa de queda relevante nos lançamentos.
Para quem acompanha o setor, os próximos resultados devem ajudar a separar atrasos temporários dos efeitos persistentes do crédito mais restrito. Importam tanto a retomada dos pagamentos e das aprovações na Caixa quanto a evolução da inadimplência entre famílias de baixa renda. Esses fatores podem influenciar vendas, caixa e percepção de risco das empresas, sem que a queda das ações, por si só, determine o desempenho futuro.
Impacto para a sociedade
A restrição de crédito e atrasos na análise de financiamentos podem dificultar a compra de imóveis por famílias de menor renda. A paralisação também afetou pagamentos de obras, embora o banco espere que os efeitos diretos sejam revertidos nas próximas semanas.