O Itaú Unibanco alugou as duas torres do Esther Towers, em São Paulo, em uma operação descrita como a maior da história do mercado imobiliário brasileiro. O contrato abrange 91,4 mil metros quadrados de escritórios e prevê R$ 1,17 bilhão em receita de locação nos primeiros dez anos. Além do tamanho recorde, o negócio reduz a oferta disponível e reforça o alerta de que podem faltar prédios corporativos grandes na capital paulista a partir de 2027.
Contrato supera marca anterior do Banco do Brasil
O Esther Towers, da Eztec, foi alugado por inteiro em uma única operação. A área ocupada equivale a cerca de 12 campos de futebol e supera os 86 mil metros quadrados do Green Towers, em Brasília, alugados pelo Banco do Brasil em 2013. Essa era a maior locação anterior de um empreendimento corporativo desenvolvido sem um inquilino definido previamente.
O Centro Empresarial Senado, no Rio de Janeiro, tem 96 mil metros quadrados e foi alugado pela Petrobras, mas o prédio foi construído sob medida para a empresa. Por isso, a operação não é diretamente comparável às do Esther Towers e do Green Towers, concebidos de forma especulativa. A locação do Itaú, sozinha, tem dimensão próxima à área negociada em São Paulo em um trimestre, cerca de 90 mil metros quadrados.
Menos espaços vagos em uma região em expansão
Na cidade de São Paulo, a vacância — proporção de espaços comerciais sem inquilino — caiu do pico de 22% durante a pandemia para 15% atualmente, segundo os dados citados pelas consultorias do setor. Entre os edifícios de padrão triplo A, o índice é de 9,8%. Nas áreas mais disputadas, como Paulista, Faria Lima e JK, varia de 5% a 9%.
O Esther Towers fica na região da Chucri Zaidan, que tinha vacância de 13,5%. Com a ocupação das duas torres, a taxa local deve recuar para 12%. Sem o contrato e com a entrega do empreendimento vazio, poderia chegar a 22%. Para o mercado, a locação também consolida a Chucri como um polo corporativo, em vez de apenas uma alternativa mais barata a regiões como a Faria Lima.
Volta das empresas pressiona a oferta de grandes prédios
O negócio ocorre após a retomada gradual da ocupação de escritórios. Muitas empresas devolveram áreas durante a pandemia, em 2020 e 2021. A volta começou em 2022, inicialmente puxada por companhias pequenas e médias. Mais recentemente, empresas grandes também passaram a reduzir ou abandonar o trabalho remoto, movimento associado a nomes como Nubank, Amazon e Uber.
Com a demanda maior, os consultores apontam que a maioria dos grandes edifícios em construção já tem contratos de locação acertados. Como os próximos projetos tendem a ser menores, empresas que precisam reunir equipes em vários andares contíguos podem ter menos alternativas. A avaliação dos profissionais envolvidos é que a escassez de empreendimentos de grande porte pode ficar mais evidente a partir de 2027.
O que observar após a operação recorde
Para quem acompanha empresas e fundos imobiliários de escritórios, o contrato mostra como uma locação de grande escala pode reduzir espaços vazios e garantir receita por um período longo. Mas o valor anunciado corresponde à receita de locação nos primeiros dez anos e, isoladamente, não permite concluir qual será o retorno do empreendimento ou o efeito sobre os resultados do Itaú e da Eztec.
Os próximos sinais a acompanhar são a ocupação de outros prédios, a entrada de novas áreas no mercado e a demanda por escritórios grandes. O recorde do Esther Towers pode estimular novos contratos, mas a perspectiva de escassez dependerá de como a oferta de imóveis e os planos das empresas evoluírem nos próximos anos.