O Pátria pretende reunir três fundos imobiliários de crédito no PCIP11 e formar uma carteira com R$ 4,5 bilhões em patrimônio líquido. A operação, que será votada pelos cotistas na sexta-feira (18), também pode elevar a taxa contratada do fundo de IPCA+9,1% para IPCA+10,2% ao ano, além de alterar o nível de diversificação, os custos e os riscos assumidos pelos investidores.

Como funcionará a união dos quatro fundos

A proposta envolve incorporar ao Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços (PCIP11) os fundos RBR Rendimento High Grade (RBRR11), Vectis Juros Real (VCJR11) e RBR Premium Recebíveis Imobiliários (RPRI11). A reorganização ocorre por meio da 9ª emissão de cotas do PCIP11, lançada no fim de agosto.

Se as aprovações necessárias forem obtidas, os cotistas dos três fundos receberão cotas do PCIP11 em troca de suas participações. Depois da conclusão da operação, RBRR11, VCJR11 e RPRI11 serão liquidados. Quem já investe no PCIP11 permanecerá no mesmo fundo, que passará a administrar uma carteira maior.

Carteira ficaria maior e mais diversificada

De acordo com as projeções do Pátria, a quantidade de operações de crédito imobiliário subiria de 88 para 239, distribuídas por 18 segmentos. A base somada dos quatro fundos chegaria a 292,5 mil cotistas, embora esse número inclua pessoas que investem em mais de um dos veículos.

O volume médio diário negociado também poderia ficar próximo de R$ 8,7 milhões. Uma carteira mais ampla tende a reduzir a dependência de poucos devedores ou setores, mas a liquidez efetiva das cotas dependerá da reação dos investidores depois da conclusão da operação.

O que muda para cada grupo de cotistas

Para os investidores do RBRR11, a relação prevista é de 0,99 cota do PCIP11 para cada cota do fundo atual. A taxa contratada passaria de IPCA+7,9% para o patamar consolidado de IPCA+10,2%, e deixaria de existir a taxa de performance de 20% sobre o que excedesse 100% do CDI.

No entanto, o percentual de créditos em monitoramento mais próximo, chamado de lista de observação, aumentaria de 0,5% para 5,7% do patrimônio líquido. Isso representa uma mudança relevante para um fundo classificado como “high grade”, expressão usada para carteiras de menor risco de crédito.

Para os cotistas do VCJR11, também está prevista a entrega de 0,99 cota do PCIP11 por cota atual. A taxa de administração global cairia de 1,6% para 1% ao ano, enquanto a taxa contratada sairia de IPCA+8,8%. A lista de observação recuaria de 6,2% para 5,7% do patrimônio líquido.

No RPRI11, a troca seria de 1,07 cota do PCIP11 para cada cota do fundo. Nesse caso, a taxa contratada avançaria de IPCA+10% para IPCA+10,2%, uma alta menor do que a projetada para os demais veículos.

Risco de crédito também será monitorado

Outro indicador destacado na proposta é o loan to value (LTV), que compara o valor da dívida com o valor dos imóveis dados em garantia. No PCIP11, o índice cairia de 58%, conforme o último relatório gerencial, para 50% após a consolidação. Em termos práticos, isso indica uma margem maior entre o saldo devedor e as garantias.

A lista de observação do PCIP11 também diminuiria de 6,5% para 5,7% do patrimônio líquido. Ainda assim, a gestão terá de acompanhar e ajustar a carteira para lidar com os diferentes perfis de crédito incorporados na estrutura.

Votação define o próximo passo da operação

O BTG Pactual avaliou a proposta de forma positiva, citando ganhos potenciais de diversificação, remuneração contratada e eficiência de custos. A análise, porém, ressalta que os benefícios não eliminam a necessidade de monitorar os créditos e a composição do portfólio.

A decisão será tomada pelos cotistas em 18 de setembro. Caso seja aprovada, a operação mudará a exposição de cada grupo a risco, custos e remuneração. Para quem investe nos fundos, os principais pontos a acompanhar serão a efetiva conversão das cotas, a negociação no mercado e a evolução dos créditos incorporados.