A combinação de terrenos escassos, Selic elevada e um ciclo de desenvolvimento que pode levar anos dificulta a construção de novos shopping centers no Brasil. O cenário reduz a entrada de concorrentes e ajuda a proteger empreendimentos já consolidados, que continuam apresentando crescimento real nos resultados operacionais, mesmo com o custo do dinheiro em nível alto.
Terreno grande e aprovação complexa elevam a barreira de entrada
Um shopping não é um imóvel que pode ser replicado com facilidade, como um galpão logístico ou um prédio corporativo. O projeto exige uma área extensa, geralmente em regiões com grande circulação de pessoas e acesso a transporte, mas justamente nesses locais a oferta de terrenos é mais limitada e cara.
Encontrar o espaço adequado é apenas a primeira etapa. O empreendimento também precisa passar por aprovações e atender a restrições urbanísticas relacionadas ao trânsito, ao acesso viário e à infraestrutura da região. Como a operação altera significativamente o entorno, o processo tende a ser mais complexo do que o de outros imóveis comerciais.
Selic alta aumenta o custo de esperar pelo retorno
A Selic influencia o setor porque serve de referência para o custo do crédito e para a remuneração de investimentos de menor risco. Quando permanece elevada, financiar a compra do terreno e a construção fica mais caro, enquanto aplicações de renda fixa oferecem retornos mais atrativos durante o período em que o projeto ainda não gera receita.
O problema é agravado pelo longo ciclo do shopping. Entre a aquisição da área, as aprovações, a obra, a inauguração e a maturação comercial, passam-se anos até que o empreendimento alcance todo o seu potencial. Nesse intervalo, o investidor precisa desembolsar muito capital sem contar com o fluxo de receitas de uma operação plenamente desenvolvida.
Ativos existentes mantêm ocupação e reduzem a concorrência
As dificuldades para novos projetos funcionam como uma barreira natural à entrada de concorrentes. Ao mesmo tempo, os shoppings que já estão instalados contam com localização conhecida, relacionamento com lojistas e um público recorrente, fatores que não podem ser reproduzidos rapidamente por um novo empreendimento.
De acordo com Alexandre Machado, gestor do HGBS11, os ativos vêm apresentando crescimento real na maior parte dos casos. A recuperação do período pós-pandemia está mais consolidada, com níveis de ocupação considerados bons e inadimplência em patamares saudáveis. Algumas redes varejistas enfrentam dificuldades, sobretudo as mais endividadas e expostas aos juros altos, mas o setor registra redução de vacância de forma geral.
Comércio eletrônico mudou o uso dos shoppings
O avanço do comércio eletrônico atingiu com mais força categorias como eletroeletrônicos, mas não eliminou a relevância das lojas físicas. Muitos varejistas passaram a usar os pontos presenciais como espaços de experiência, demonstração de produtos e relacionamento com o consumidor.
O movimento também abriu espaço para marcas que nasceram na internet e passaram a buscar presença física. Além das lojas, os shoppings ampliaram a participação de gastronomia, serviços, conveniência e entretenimento, transformando os empreendimentos em locais de convivência e lazer, especialmente por estarem inseridos em grandes centros urbanos.
O que isso significa para investidores e consumidores
Para quem acompanha fundos imobiliários, a escassez de novos projetos ajuda a preservar a posição competitiva de ativos maduros, mas não elimina os riscos ligados ao endividamento dos lojistas, ao consumo e ao nível dos juros. O desempenho de cada shopping continua dependendo da localização, da capacidade de atrair público e da qualidade da administração.
Para consumidores e trabalhadores, a adaptação do setor significa que os shoppings tendem a concentrar cada vez mais serviços, alimentação e entretenimento, além do varejo. O próximo passo será observar a evolução da Selic e do crédito: juros menores podem melhorar a viabilidade de novos empreendimentos, enquanto taxas elevadas prolongam a vantagem dos ativos já estabelecidos.