O TRXF11 caiu 9,37% na semana encerrada na sexta-feira (21) e fechou o pregão a R$ 71,70, após recuo de quase 3% no dia. A cota está bem abaixo dos R$ 91,63 registrados no início de 2026, em um movimento que mostra que as explicações da gestão ainda não foram suficientes para afastar as dúvidas do mercado sobre o ritmo de expansão do fundo imobiliário.

Emissão bilionária aumentou a pressão sobre a cota

O principal foco de preocupação foi o anúncio de uma emissão de até R$ 10 bilhões em novas cotas. Uma operação desse tamanho pode ampliar significativamente a capacidade de compra do fundo, mas também levanta dúvidas sobre a velocidade de alocação dos recursos, a qualidade dos ativos adquiridos e o efeito da emissão sobre os cotistas atuais.

O questionamento ganhou força porque o TRXF11 opera com alavancagem de 30% — proporção de recursos de terceiros em relação ao patrimônio — e viu seu patrimônio líquido saltar de R$ 2 bilhões em 2025 para R$ 6 bilhões atualmente. Para parte dos investidores, a combinação de crescimento acelerado, dívida e novas captações aumenta o risco de o fundo avançar mais rapidamente do que sua capacidade de gerar renda recorrente.

CEO diz que estratégia não é crescer a qualquer custo

Durante o TRX Day, na quinta-feira (20), o CEO da TRX, Luiz Amaral, afirmou que o objetivo não é expandir o TRXF11 para uma futura venda da gestora. Segundo ele, a empresa está sendo construída para os próximos 50 anos, com foco, no curto prazo, em gerar previsibilidade de retorno e manter os dividendos pagos aos cotistas.

Ao mesmo tempo, Amaral não garantiu a manutenção do atual nível de distribuição. O fundo paga hoje R$ 0,93 por cota. Em julho, esse valor correspondeu a um dividend yield mensal de 1,02%, indicador que mede o retorno dos dividendos em relação ao preço da cota no fechamento daquele mês. A ressalva sobre os pagamentos contribuiu para a retomada das vendas após as explicações da gestão.

Portfólio mudou de varejo para logística

Desde 2024, o TRXF11 vem reduzindo a concentração histórica em imóveis de varejo e ampliando a diversificação. O varejo ainda representa 28,3% da carteira, mas ficou atrás do segmento logístico, responsável por 56,3% do total.

A carteira também passou a contar com cerca de 350 locatários. O Mercado Livre é o maior deles, com 14,51% de participação. A meta declarada pela TRX é limitar a concentração a menos de 15% por inquilino e a menos de 25% por setor da receita do fundo. Além de comprar imóveis diretamente, o TRXF11 passou a investir em outros fundos imobiliários, que representam 11,41% do patrimônio. Imóveis respondem por 78,03%, CRIs por 8,20% e renda fixa por 2,36%.

Dívida ainda depende de juros e inflação

O relatório gerencial de julho mostra que 47,37% das securitizações do fundo estão atreladas ao CDI, com custo médio de CDI mais 1,94% ao ano. Outros 52,63% seguem o IPCA, com custo médio de IPCA mais 7,12% ao ano.

A gestão afirma que mantém parte da dívida ligada ao CDI enquanto determinados imóveis estão em construção. Depois que os empreendimentos ficam prontos e começam a gerar aluguel, a intenção é migrar os financiamentos para estruturas mais longas e indexadas à inflação. Essa mudança pode reduzir a exposição ao custo de curto prazo, mas depende da conclusão dos projetos e das condições disponíveis no mercado de crédito.

O que observar depois da queda

O TRXF11 encerrou a semana sob pressão mesmo após o CEO defender a estratégia de longo prazo. A reação indica que os investidores estão avaliando não apenas o dividendo atual, mas também a sustentabilidade dos pagamentos, o uso da dívida e a capacidade de transformar novas aquisições em receita.

Para quem acompanha o fundo, os próximos pontos de atenção são a execução da emissão de cotas, o avanço dos imóveis em construção, a evolução do endividamento e eventuais mudanças na distribuição de R$ 0,93 por cota. A queda para R$ 71,70 altera o preço de mercado do ativo, mas não elimina os riscos ligados à expansão e à estrutura financeira do fundo.